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广元市住房公积金个人担保贷款办法

第一章  总则

第一条    为推进广元市房地产市场的发展,加快城镇职工住房建设,缓解职工购建住房资金紧张的矛盾,切实维护住房公积金缴存人的合法权益,根据国务院《住房公积金管理条例》、《贷款通则》、《担保法》、《合同法》等法律、法规的相关规定,结合广元市的具体实际,制定本办法。

第二条    住房公积金个人担保贷款以提高住房公积金使用效率、改善职工居住条件为目的,以服务住房公积金缴存人为宗旨。

第三条    住房公积金个人担保贷款(以下简称贷款)是指住房公积金管理中心用所管理的住房公积金委托受托银行(以下简称贷款人)向借款人发放的借款,借款人以其本人或第三人具备所有权的财产或本人预购商品房作为抵押物或质押物,或由具有保证资格的第三方为其贷款提供担保,并承担连带保证责任。借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质押物,或要求担保人承担连带偿还借款本息的责任。

第四条    本办法适用于广元市行政辖区内。

第二章  贷款的对象和条件

第五条    按规定向广元市住房公积金管理中心或县(区)住房公积金管理部缴纳了住房公积金的行政、企事业单位的在职职工,均是本贷款的发放对象(以下简称借款人)。

第六条    本贷款只能用于职工新建、购买、大修理、翻建自住住房或偿还个人购建自住住房商业银行贷款。

第七条    借款人应具备下列条件:

(一)具有广元市有效居住身份证明。

(二)是已建立住房公积金制度单位的在职职工(含进城务工人员),并按月足额缴交住房公积金一年以上。夫妻双方只能有一方申请贷款。

(三)具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力

(四)能提供担保法规定的合法有效的贷款抵押财产、连带担保保证文书或质押权利凭证。

(五)新建、购买、大修理、翻建的自住住房位于广元市行政辖区内。

(六)已贷款的职工在上次贷款本息结清并正常缴交住房公积金三年后,在新建、购买、大修理、翻建自住住房时,可再次申请贷款。

(七)未贷款但已支取过住房公积金的职工,在连续缴交三年后也可申请贷款。

(八)职工在申请贷款时,住房公积金(含单位部分)应缴交至申请之日的上一月。

(九)住房公积金管理中心及贷款人规定的其他条件。

第三章  贷款的额度、期限和利率

第八条    单笔住房公积金贷款额度为以下计算的最低值:

(一)不得高于按照借款人还贷能力确定的贷款限额。其计算公式为:借款人及其配偶月工资总额之和×职工个人还贷能力系数×12(月)×借款年限。还贷能力系数按不同借款期限确定,十年以内(含十年)为35%,十至二十年(含二十年)为40%。

(二)在市城区范围内购买自住商品房的,最高贷款限额为十五万元,夫妻双方只有一方(或单身职工)按规定缴交住房公积金的,最高贷款限额为十万元。在县(区)购买自住商品房的,最高贷款限额为十二万元,夫妻双方只有一方(或单身职工)按规定缴交住房公积金的,最高贷款限额为八万元。

(三)在市城区范围内自建、翻建、大修理自住住房时,最高贷款额为八万元。在县(区)自建、翻建、大修理自住住房时,最高贷款额为六万元。

(四)贷款额不得超过抵押物价值的80%,抵押物为划拨土地的,不得超过抵押物价值的60%。

第九条    借款人月平均偿还贷款的本息总额不得超过其家庭月收入的40%。

第十条    购买自住住房贷款,最短期限为一年,最长为二十年;自建、翻建、大修理自住住房贷款,最长期限为十年。同时不得超过借款人的法定退休年龄,提供抵押物的不得超过抵押物所剩的权属时效。

第十一条    具体贷款额度和贷款期限由住房公积金管理中心根据申请人申请,以及申请人还贷能力、个人信用状况、住房公积金缴交情况、购建房状况(位置、面积、价格或评估价值等)、借款人的职业稳定情况和有效工作年限等因素确定。

第十二条    贷款利率按中国人民银行住房公积金贷款利率执行。

第十三条    在贷款合同签订后,若人民银行调整其贷款法定利率时,其合同利率从第二年1月1日起作相应调整。

第四章  贷款的抵押、质押和保证

第十四条    贷款的抵押

(一)贷款抵押物应当符合《担保法》第三十四条的规定。《担保法》第三十七条规定不得抵押的财产,不得用于贷款抵押,并由贷款人与借款人签订《个人住房公积金贷款抵押合同》。

(二)以房产作抵押的,抵押人和抵押权人应当签订书面的抵押合同,并于发放贷款前在县及县以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。

(三)以房产作抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋抵押财产保险或委托贷款人代办有关保险手续,贷款人为保险第一受益人。抵押期间,保险单由贷款人保管。在抵押期内如抵押物损毁、灭失,贷款方对保险赔偿金有优先受偿权。在保险期内,如发生保险责任以外的损毁、灭失,由借款人负全部责任。

(四)借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物,在抵押期未满之前,借款人不得擅自处置。

(五)以具有土地使用年限的房产作抵押的,其抵押期限不得超过土地使用权证规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限,即剩余有效年限。

(六)借款人以共有财产作为抵押的,须征得其他共有人的书面同意方可办理抵押。

(七)抵押合同自抵押物登记之日起生效,至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后,借款人应按照合同的约定,到相关部门解除设定的抵押权。

第十五条    借款人在不能提供贷款所需的现房或其他财产抵押、质押和保证的情况下,可用其预购商品房作为抵押。预购商品房贷款抵押是指借款人在支付除贷款部分的房价款后,由贷款人代其支付其余的购房款,借款人将其所购商品房抵押给贷款人,作为偿还贷款履行担保的行为。如借款人不能足额支付房价款,则由开发商提供阶段性担保。

第十六条    贷款的质押

采取贷款质押方式的出质人和质权人必须签订书面质押合同,并办理登记手续。可作为质押物的有效证券包括:国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单。质押率不得超过质押有价证券面值的80%。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。在质押期内,贷款人不得擅自处分其质押物。质押物如因贷款人的原因发生损毁、遗失,贷款人应承担责任并负责赔偿。

第十七条    贷款的保证

借款人不能足额提供抵押或质押时,应提供由贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的必须具有代为偿还全部贷款本息的能力,且在受委托银行开户并存入贷款金额50%以上的保证金。保证人为自然人的,必须有固定的经济来源,具有足够的偿还能力,并且在贷款银行存有贷款金额30%~50%的保证金。保证人与贷款人应以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的,必须按照规定办理变更担保手续,未经贷款人认可,保证合同不得终止。

第五章  贷款的办理程序

第十八条    贷款程序

(一)借款人书面向市住房公积金管理中心提出借款申请,并如实填写《住房公积金个人贷款申请表》,按要求提供贷款所需的各种资料。

(二)住房公积金贷款审核小组对借款人所提供资料初审后,在二十日内对申请人做出是否同意贷款的答复。

(三)住房公积金管理中心与贷款人对借款人进行贷款条件和资信审查,决定是否予以贷款。

(四)借款人办理抵押物评估。

(五)借款人办理贷款抵押物保险或贷款人认为必要的保险手续。

(六)借款人办理财产抵押或质押手续。

(七)贷款保证人与贷款人签订贷款保证合同。

(八)借款人携身份证明及借款手续与贷款人签订《借款合同》(已婚者需夫妻双方同往签订)并取得贷款资格。

(九)贷款人将借款人所贷款项划转至销售所购住房的开发商(或单位)购房款专户内,或建设、大修、翻建借款人自住住房的施工单位账户内,用以支付借款人的购房款或修建费用,不得向借款人支付现金或转至个人账户。

第十九条    预购商品房抵押贷款所需的条件

(一)商品房开发商所开发项目必须符合房地产转让条件并取得《商品房预售许可证》。

(二)须交验已生效并经房管部门登记备案和公证部门公证的《商品房买卖合同》。

(三)抵押人已付清除申请贷款额后的全部购房价款,并由开发商出具付款证明和同意抵押的书面说明。

(四)已设定了在建工程抵押权的预购商品房不能作为抵押财产。

(五)借款人在房管部门办理抵押权设定,并由房管部门向贷款人(受托银行)出具抵押权设定备案登记证明。

(六)贷款人与房屋开发商签订《保证协议》。

(七)需由开发商在受委托银行开立保证金账户,并按借款人贷款金额的10%存入保证金,同时在他项权利证未办理完成前由开发商提供阶段性担保,待房产、土地抵押的他项权利证书交至贷款人后方可支取保证金,并终止担保义务。

第二十条    二手房交易贷款所需条件

交易双方持卖方《房屋所有权证》和《国有土地使用证》到具有中介资质的房产中介机构办理二手房交易手续,并签订《房地产买卖契约》。在与受托银行签订《借款合同》后,“两证”必须过户到买受人名下,方可将所贷款项转至房产中介机构,由房产中介机构支付给售房人。

第二十一条    购买集资建房,申请借款人需提供以下资料:

(一)单位集资建房需提供发改委关于同意房屋修建的立项批复;

(二)《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》;

(三)修建方的开发资质书、修建方的机构代码证。

第二十二条    大修理和翻建自住住房,申请借款人需提供以下资料:

(一)房地产行政管理部门质量监督机构出具的大修鉴定意见书,工程预算报告;

(二)《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》

第二十三条    个人自建住房,申请借款人需提供以下资料:

(一)《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目选址意见书》;

(二)有关土地和修建费用的评估报告;

(三)不得用所建住房作为贷款抵押,只能提供其他抵押物或质押财产或保证人作为贷款担保。

第二十四条    偿还商业银行贷款需提供以下资料:

(一)借款人与商业银行签订的借款合同及抵押合同原件;

(二)商业银行出具的还款余额单;

(三)借款人在商业银行的还款账户账号;

(四)抵押物或质押物权证。

第六章  贷款委托

第二十五条    贷款委托

(一)住房公积金贷款应由市住房公积金管理中心(以下简称委托方)委托有权办理政策性住房资金存贷款业务的国有商业银行办理,委托方不得直接发放贷款。

(二)受托银行应与委托方签订委托贷款协议,并按委托方要求协助对借款人进行资信审查并将审查结果书面告知委托方。

(三)经委托方和受托银行双方审核同意后,由受委托银行与借款人签订住房公积金《借款合同》,并监督贷款的使用。

(四)受托银行应建立借款人贷款使用、归还、付息明细账目并按委托方要求向委托方提供有关贷款使用、归还、付息情况统计表。

(五)受委托银行应协助委托方清收贷款本息,对到期不能及时偿还的贷款应及时通知委托方并协助清收。

第七章  贷款的归还

第二十六条    贷款归还

(一)贷款实行两种归还方式:一是贷款期限在一年以内的(含一年)实行到期一次性还本付息。二是贷款期限在一年以上的实行按月均等额本息还款方法还款。即将借款人在贷款期限内应归还的贷款本息计算出来后按月平均偿还。

(二)借款人应按合同规定自行到贷款人处按时归还贷款本息或由所在单位按照贷款人或住房公积金管理中心的书面通知,按月在借款人的工资中代扣应付贷款本息并存入贷款人指定的账户。

(三)贷款人对不能按借款合同约定期限归还的贷款,应当按规定加罚利息;对不能偿还或者不能落实还本付息事宜的,应当督促借款人归还或者依法起诉。

(四)借款人提前一次性归还贷款时,必须是《借款合同》签订十二个月后,提前七个工作日向住房公积金管理中心提出书面申请,经同意后,可提前偿还全部贷款本息。

第八章  合同变更和终止

第二十七条    借款人需要变更合同的,必须经委托方、受托银行和借款人三方协商同意,变更《借款合同》的有关条款如涉及保证人、出质人、抵(质)押物共有人的,应由有关当事人出具同意变更的书面证明。

第二十八条    借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力,其财产合法继承人、受益人或监护人有义务继续履行《借款合同》。

第二十九条    保证人丧失担保资格或能力时,借款人必须提供新的保证人,并重新签订保证合同或补充协议。

第三十条    由于不可抗拒力的原因导致抵押房屋损毁,或因国家建设需要将已设定抵押的房屋纳入拆迁范围的,借款人应及时通知委托方或受托银行,并用保险赔付金或拆迁补偿金归还住房公积金贷款本息。

第三十一条    借款人在借款期限内出售用贷款所购且设定为抵押物的住房,需经委托方和受托银行同意,收回的售房款,首先用于归还贷款本息。

第三十二条    借款人按合同规定偿还全部贷款本息后,抵押物或质押物返还抵押人或出质人,借款合同终止。

第九章  抵押物或质押物处分

第三十三条    抵押物或质押物处分

(一)借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行合同的,贷款人有权依照《担保法》的规定处分抵押物或质押物或追究保证人的连带责任。

(二)处分抵押物或质押物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿;其价值超出应偿还部分,贷款人应返还抵押人或出质人。

(三)借款人无力偿还借款本息的,夫妻双方名下的住房公积金存款,将作为借款人偿还贷款本息的资金。

(四)提供抵押的原划拨国有土地使用权在出让后所得的价款,在依法缴纳土地使用权出让金后,抵押权人有优先受偿权。

第十章  违约责任

第三十四条    借款人有下列情形之一的,贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定,对借款人追究违约责任:

(一)借款人不按期归还贷款本息的。

(二)借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的。

(三)未经贷款人同意,借款人将设定抵押或质押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠予或重复抵押处置的。

(四)借款人擅自改变贷款用途,挪用贷款的。

(五)借款人与其他法人、经济组织或自然人签订有损贷款人权益的合同或协议的。

(六)借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的。

(七)保证人违反保证合同或丧失承担连带保证责任能力;抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息的;质押物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求重新落实保证人或抵押(质押)物的。

第三十五条    借款人不按合同约定归还贷款本息的给予下列处罚:

(一)逾期未归还贷款本息,则按人民银行有关逾期贷款利息处罚规定执行。

(二)在贷款期限内连续三个还款期未归还贷款本息或累计六个还款期未归还贷款本息的,债权人可根据《贷款通则》和《担保法》处分其担保财产或权益,或追究保证人的责任。

第三十六条    借款合同发生纠纷时,借贷双方应及时协商解决,协商不成的,任何一方均可依法向人民法院提起诉讼。双方若签有仲裁协议的,也可依法提请仲裁。

第十一章  附则

第三十七条    个人住房公积金贷款不得用于购买营业用房和装修自住住房。

第三十八条    本办法未尽事宜,按照国家有关法律法规和相关办法执行。

第三十九条    本办法由广元市住房公积金管理中心负责解释和修订。

第四十条    本办法自公布之日起实行。
 

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